Le locataire peut mettre fin à son bail à plusieurs moments :

Pour faire cesser son bail, le locataire doit donner congé par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, au moins 6 mois avant le terme du bail ou avant le terme d'une période triennale. 

Quand le bail se poursuit au-delà de son terme contractuel, un congé peut être donné au cours de cette période dite de « tacite prolongation ». Ce préavis doit également respecter un préavis de 6 mois et être donné pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail prévoit parfois un délai de préavis plus long et il faut donc être attentif aux clauses de son bail avant de délivrer un congé.

Les baux peuvent également comporter une « durée ferme », c'est-à-dire une durée pendant laquelle le locataire ne peut pas donner congé. Une telle dérogation à la règle de l’article L.145-4 du code de commerce n’est valable, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, que pour les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Lorsque le locataire donne congé, il n'a droit à aucune indemnité et doit libérer les locaux pour la date d’effet de son congé.

A noter que le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux.

A noter également que le preneur devra être attentif aux clauses afférentes à la restitution des locaux qui peuvent l’obliger à les remettre au bailleur dans leur état primitif ou bien en parfait état.

Le bailleur peut mettre fin au bail commercial qu’il a consenti :

Pour faire cesser le bail à son échéance contractuelle et éviter qu’il ne se poursuive par tacite prolongation, le bailleur doit donner congé par acte d'huissier au moins 6 mois avant le terme du bail.

Si le bail s’est poursuivi au-delà de son terme et est en cours de tacite prolongation, le bailleur peut toujours notifier un congé en respectant un préavis d’au moins 6 mois et pour le dernier jour du prochain trimestre civil.

Soit le bailleur souhaite que le bail se renouvelle et dans ce cas le congé comportera une offre de renouvellement de bail précisant le loyer de renouvellement souhaité. En cas d’accord du locataire sur le principe du renouvellement et sur le loyer, un avenant de renouvellement de bail pourra être régularisé entre les parties. En cas de désaccord entre les parties sur le loyer de renouvellement de bail, le bailleur devra engager une procédure judiciaire pour faire fixer ledit loyer.

Soit le bailleur ne souhaite pas que le bail se renouvelle et dans ce cas le congé comportera un refus de renouvellement de bail. Le bailleur devra alors verser au locataire une « indemnité d’éviction » pour indemniser le preneur de la perte de son bail. A défaut d’accord sur le montant de cette indemnité, elle sera fixée dans le cadre d’une procédure judiciaire après expertise.

Si en cours de bail, le bailleur doit effectuer des travaux nécessitant la libération des locaux, le bailleur peut donner congé au locataire pour l'expiration d'une période triennale, en respectant un préavis d'au moins 6 mois. Il peut également donner au locataire pour la fin du bail ou en cours de tacite prolongation pour ces mêmes motifs, en respectant un préavis de 6 mois.

Par ailleurs, en cas de surélévation de l'immeuble par le bailleur rendant nécessaire l'éviction temporaire du locataire, le bailleur peut différer le renouvellement du bail pendant une durée maximale de 3 ans pendant laquelle le propriétaire doit réaliser les travaux.

Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.

Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, cette indemnité ne pouvant excéder 3 ans de loyer.

Le bail commercial est le contrat de location de locaux utilisés pour permettre au locataire l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal.

La règlementation du bail commercial procure un statut protecteur au locataire, en lui assurant, en principe, un loyer plafonné et un droit au renouvellement de son bail.

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 années avec la faculté pour le locataire de donner congé pour la fin de chaque période. A noter toutefois que certains baux commerciaux comportent une clause de durée ferme pendant laquelle le locataire ne peut donner congé. Une telle clause n’est toutefois possible que pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Le bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.

Les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce permettent à tout commerçant qui prend à bail les locaux, de ne pas s’engager immédiatement dans les liens d’un bail commercial de 9 années mais de pouvoir disposer d’un bail dérogatoire, dont la durée totale (notamment en cas de baux dérogatoires successifs) ne doit pas dépasser 3 années.

A l’expiration de ces 3 années maximum, soit le locataire libère les locaux soit les parties régularisent un bail commercial de 9 années.

Les parties doivent être vigilantes car si, à l'expiration des 3 années, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le locataire reste et est laissé en possession, il se crée un bail commercial, ce qui dans certains cas peut ne pas convenir à l’une ou l’autre partie.

A noter que le bail dérogatoire de doit pas être confondu avec le bail précaire qui ne peut être conclu qu’à la condition qu’il existe un motif de précarité indépendant de la volonté des parties. Ainsi un bail précaire peut parfois durer des années, tant que le motif de précarité qui met un terme au bail ne se réalise pas.

Lorsque le locataire exerce une activité professionnelle, il peut prétendre aux dispositions de l’article 57 A de la loi de 1986.

Aux termes de ces dispositions, le bail est conclu pour une durée au moins égale à six ans et il se reconduit tacitement pour la même durée, à moins que l’une des parties ait notifié à l’autre en respectant un préavis de 6 mois son intention de ne pas renouveler le bail.

En cours de bail, le locataire peut, à tout moment, donner congé au bailleur en respectant un préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Il convient de souligner que certains locataires exerçant une activité professionnelle régularisent un bail commercial, et renoncent expressément au bénéfice de l’article 57A.

Tout locataire peut décider de céder/vendre son fonds de commerce, quelle que soit son activité, pharmacie, restaurant, café, bar-pmu….

Le fonds de commerce est constitué de l’ensemble des éléments utilisés pour l'exploitation de l’activité commerciale. Sont ainsi notamment compris dans la vente du fonds de commerce :

La cession d'un fonds de commerce est strictement encadrée et est notamment soumise à des mentions obligatoires, des formalités d'enregistrement et au paiement de droits de mutation.

L’acte de cession de fonds peut être précédé de la régularisation d’une promesse de cession de fonds, s’il existe des conditions suspensives à la cession.

Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du fonds de commerce par le locataire. Cependant, il conviendra de respecter le bail qui peut comporter des clauses prévoyant notamment l'agrément du bailleur, son intervention à l'acte de cession, ou l'obligation pour le locataire cédant de se porter garant de la bonne exécution du bail par le cessionnaire, notamment en matière de paiement des loyers…

Deux mois avant la cession du fonds de commerce, il conviendra de procéder à l’information des salariés afin de leur permettre, le cas échéant de former une offre de reprise du fonds.

Si le bien cédé est situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de l'artisanat de proximité, il peut faire l'objet d'un droit de préemption de la commune, c'est-à-dire du droit de l'acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan. Pour permettre à la Mairie d’exercer cette faculté, une information préalable à la cession doit lui être faite.

L'acte de cession de fonds de commerce doit comporter des informations obligatoires, telles que :

Postérieurement à la signature de l’acte de cession, des formalités de publicité, obligatoires pour rendre la cession opposable aux tiers, doivent être effectuées. Il s’agit de la publication de la cession dans un journal d'annonces légales et de la publication d'un avis au sein du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).

L'acquéreur du fonds doit enregistrer l'acte de cession auprès du service des impôts et régler le montant des droits d’enregistrement.